Mikatys Empreendimentos Imobiliários

FAQ (Perguntas e Respostas)

O que é incorporadora?

Pessoa/empresa que contrata a construção de imóveis (apartamentos ou casas) em sistema de condomínio e os vende em prestações antes mesmo de estarem prontos, comprometendo-se por contrato a entregá-los dentro de prazo e condições determinados.

O que é construtora?

Empresa responsável pela construção de determinado empreendimento.

Como devo proceder se optar pelo financiamento direto com a incorporadora com Alienação Fiduciária?

Ao optar pelo financiamento direto com a incorporadora, você assinará um instrumento particular com força de escritura pública que terá como garantia a alienação fiduciária do seu imóvel.

Nessa operação deverá ser recolhido o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como o registro do instrumento no Registro de Imóveis competente. A taxa de registro e o imposto deverão ser pagos pelo comprador. Vale lembrar que esse serviço é realizado pela empresa de assessoria imobiliária especializada.

Quando for realizado o pagamento do saldo devedor, você deverá solicitar o recibo de quitação e averbá-lo na matrícula do imóvel. Essa garantia do financiamento imobiliário está prevista no direito brasileiro, regulamentada pela Lei nº 9.514/97, e é muito utilizada no mercado imobiliário.

O não-pagamento da dívida implicará a execução, cujo trâmite está estabelecido na Lei nº 9.514/97.

Quais documentos são necessários para assinar o Contrato de financiamento direto com a Mikatys, com Alienação Fiduciária em garantia?

Os documentos necessários dos adquirentes são:

- RG
- CPF
- Comprovante de residência atualizado
- Se for solteiro – Certidão de nascimento
- Se for casado – Certidão de casamento
- Se for separado – Certidão com averbação da separação
- Comprovante de renda – três últimos contracheques - Para autônomos e profissionais liberais, os três últimos extratos de conta corrente, declaração de Imposto de Renda atual, DECORE (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos) com selo do Conselho Regional dos Contabilistas (CRC) e firma reconhecida

Quando ocorrerá a assinatura da Alienação Fiduciária?

Após a reanálise das suas condições jurídicas e financeiras e da averbação do habite-se e especificação de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis.

Posso pagar parte do boleto?

A Mikatys não aceita pagamentos parciais, apenas nos casos de pagamentos antecipados do saldo devedor.

Posso alterar o dia do vencimento das minhas parcelas?

Os vencimentos do dia 1º, podem ser alterados para o dia 15 mediante análise e aprovação do departamento responsável. Caso tenha interesse, entre contato com a Central de Atendimento ao Cliente.

Quando posso revender meu imóvel?

Você pode revender seu imóvel a qualquer momento da construção, desde que esteja com as suas prestações em dia. Para isso, deverá entrar em contato conosco.

O supervisor do empreendimento entrará em contato com você e solicitará a cópia da documentação do novo comprador para análise.
No ato da assinatura será recolhido o Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV para a prefeitura local. O valor desse imposto varia de acordo com leis municipais, e a responsabilidade do recolhimento é do comprador.

Meu imóvel está localizado em uma área foreira. Como devo proceder?

Em casos de imóveis localizados em uma área foreira, há uma taxa que deve ser paga, chamada Laudêmio. Trata-se de um tributo federal obrigatório, equivalente a 5% sobre o valor atualizado do bem, que será cobrado no momento da outorga da escritura definitiva.

Posso efetuar a troca do imóvel que adquiri por outro que a Mikatys esteja ofertando?

A troca de unidades é uma liberalidade da empresa e só é possível durante o período de construção do seu empreendimento, ou seja, não é possível realizar troca de unidades em condomínios prontos (com habite-se), ainda que as chaves não tenham sido entregues.

Toda a solicitação deve passar pela análise da Mikatys e da empresa parceira, quando houver, para aprovação. Para saber mais, entre em contato conosco.

Quero rescindir o meu contrato. O que devo fazer?

Para solicitar a rescisão do seu contrato, você deve contatar a Mikatys. Após esse contato inicial, o supervisor do seu empreendimento entrará em contato para lhe explicar as condições e cláusulas do contrato, e tratar dos procedimentos necessários.

Como é a assinatura do contrato?

A assinatura do contrato é a primeira etapa a ser realizada após você ter optado por um dos nossos imóveis. Todos os documentos de compra assinados por você e seus documentos pessoais serão encaminhados para o nosso departamento jurídico, onde serão conferidos e analisados. Assim que confirmados, serão assinados pelos representantes da empresa do empreendimento e pelo banco financiador, se houver financiamento externo.

Quando vou receber o meu contrato?

Você receberá o seu contrato em até 45 dias após a sua assinatura. Esse prazo se deve ao tempo necessário para que a Mikatys realize a conferência dos dados do seu contrato em relação aos documentos apresentados, analise a compatibilidade da sua renda com a unidade que está sendo adquirida e verifique restrições jurídicas.

Qual é o processo da outorga e do registro da escritura?

Para a escritura ser outorgada e levada a registro, algumas etapas devem ter sido concluídas anteriormente: o imóvel deve estar quitado e pronto, é preciso que o habite-se esteja averbado e a baixa da hipoteca deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

Embora a escritura possa ser feita em qualquer cartório de notas, a Mikatys indicará alguns que já possuem os documentos do empreendimento, no intuito de facilitar o processo. Entre em contato conosco e saiba qual é o cartório mais indicado para você.

A Mikatys não fornece a escritura definitiva para terceiros, ou seja, ela é outorgada para o proprietário atual constante em nosso banco de dados (ou sistema). Caso o cliente esteja com sua unidade quitada e negociando seu imóvel com terceiros, poderá lavrar a escritura de compra e venda com cessão e transferência recolhendo os impostos competentes. Será cobrado um ITIV referente à cessão e outro referente à compra e venda.

Qual a diferença entre instrumento particular e escritura pública?

O instrumento particular pode ser firmado entre as partes, com a presença de duas testemunhas, a exemplo do contrato particular de promessa de compra e venda, praticado antes da quitação da dívida e para unidades em construção. A escritura pública é o documento lavrado no Tabelionato de Notas. Vale lembrar que o instrumento particular de contrato de compra e venda, de financiamento imobiliário, de alienação fiduciária em garantia e outros pactos têm força de escritura pública.

Por que registrar a escritura do imóvel?

O registro garante seus direitos perante a sociedade e o Estado. Conforme o Código Civil, a aquisição total de um imóvel depende do registro da escritura, que é a formalização da venda especificada na matrícula do imóvel, quando a titularidade do imóvel é definitivamente transferida.

A Mikatys possui serviços de uma empresa especializada em Assessoria Imobiliária?

Para que você se sinta mais seguro e tranquilo ao cuidar dos trâmites do seu financiamento, a Mikatys indica, para contratação a seu critério, os serviços de uma empresa especializada em Assessoria Imobiliária.

Este suporte será realizado por profissionais, com grande experiência que o ajudarão no processo de contratação do financiamento junto ao Banco. Assim você tem toda a segurança e comodidade de uma empresa atualizada com a legislação vigente, que se comprometerá em entregar de forma rápida os documentos do imóvel e da própria Incorporadora para análise do Banco.

Quando se inicia o meu processo de financiamento ou repasse bancário?

Dois meses antes da expedição do Habite-se, você receberá uma carta com a indicação da Assessoria Imobiliária Especializada, que montará o seu processo e encaminhará para a análise do Banco. Isto é feito para que você seja Pré-Aprovado dentro das regras dos agentes financeiros.

Lembramos que para a assinatura do Contrato junto ao agente financeiro, é necessária a Averbação do Habite-se e a Especificação de Condomínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

O que é análise de crédito?

É a conferência dos dados digitados no seu Contrato em relação aos documentos apresentados, e a compatibilização da renda com a Unidade que está sendo adquirida para a verificação de possíveis restrições cadastrais.

Quais documentos são necessários para a minha comprovação de renda?

A relação de documentos pode variar de acordo com a sua fonte de recursos. Ou seja, há mudanças se você for assalariado, autônomo ou profissional liberal. Assim, a sua comprovação pode ser feita através de contracheques, DECORE, IR, entre outros. Os documentos a serem apresentados também podem variar de acordo com a instituição financeira utilizada. A seguir você encontra uma relação padrão dos documentos, porém, no momento oportuno a assessoria especializada indicada irá informá-lo de todos os detalhes.

Documentos básicos para comprovar a sua Renda:

Se você for Assalariado:

- Cópia do último contracheque, caso tenha horas extras ou comissionamento – apresentar os últimos três

Se você for Sócio ou Diretor de Empresa:

- Cópia do Contrato Social e Alterações
- Declaração do contador (DECORE) acompanhado de cópia dos três últimos extratos bancários
Se você for Profissional Liberal, Autônomo ou Comissionista:
- Declaração do contador (DECORE) acompanhado de cópia dos três últimos extratos bancários

Se você for Aposentado ou Pensionista:

- Extrato trimestral do INSS

Complemento da documentação para Comprovação de Renda:

- Cópia das três últimas faturas do Cartão de Crédito
- Cópia dos três últimos comprovantes de pagamento ou recebimento de Aluguel
- Cópia completa da Declaração do Imposto de Renda no último exercício
- Cópia da Documentação Comprobatória de Bens não declarados no Imposto de Renda

O FGTS poderá ser utilizado no financiamento do imóvel?

O FGTS poderá ser utilizado para a quitação do Contrato ou para a amortização do financiamento, respeitando as regras e condições estipuladas pela Caixa Econômica Federal (CEF), principal agente das políticas públicas do governo federal. Para obter mais informações, acesse o site: www.cef.com.br

Lembramos que a CEF determina um valor máximo de avaliação para a utilização do FGTS, independente do valor de compra e venda. A CEF fará a avaliação da sua Unidade, para aprovação e a liberação de seu FGTS.

O que é o Habite-se?

Habite-se é uma certidão, emitida pela prefeitura, autorizando que um imóvel recém-construído possa ser ocupado. Também pode ser chamado de auto de conclusão de obra.

Para emissão desse documento, a edificação passa por várias vistorias de regularidade, todas efetuadas por técnicos e engenheiros da prefeitura e pelo corpo de bombeiros. Nessas vistorias verifica-se se a obra foi executada conforme projeto aprovado e se atende aos diversos requisitos legais (parecer da companhia de luz, corpo de bombeiros, companhia de gás, entre outros) para a habitação. A concessão do habite-se é um dos pré-requisitos para a ocupação do imóvel.

Posso ter uma cópia deste documento?

Sim, a Mikatys pode lhe enviar uma cópia via fax, correio ou e-mail. Para isso, entre em contato conosco.

Sempre que este documento é emitido, entregamos cópia ao representante do condomínio.

Quando sair o habite-se do meu empreendimento, eu já poderei me mudar?

A entrega das chaves se dará após a liberação do habite-se e da Instalação do Condomínio, e está vinculada à assinatura do financiamento ou quitação do imóvel.

O que é Especificação de Condomínio ou Averbação do Habite-se?

Após a liberação do Habite-se é preciso aguardar a publicação deste em Diário Oficial. Em seguida é requerido junto ao INSS a CND da construção. A CND e o Habite-se são levados a registro no Cartório de Registros de Imóveis para regularizar a construção.

O que é hipoteca?

É uma garantia de direito real muito usada como forma de assegurar um empréstimo por meio da disponibilidade de bens imóveis e móveis (como aviões e navios, por exemplo) até o pagamento da dívida.

Existe alguma hipoteca sobre o meu imóvel?

A existência ou não de hipoteca está determinada no seu contrato. Muitas vezes, para a Mikatys obter um financiamento para a produção da obra na instituição financeira, é preciso conceder alguma garantia. Esse procedimento de conceder a hipoteca das unidades futuras até a emissão do habite-se é praticado normalmente no setor da construção civil, e também não deixa de ser uma garantia de que seu imóvel será construído e entregue.

Como posso baixar a hipoteca para registrar a escritura?

Você deverá entrar em contato conosco para solicitar a baixa logo após a averbação do habite-se.

Após a averbação do habite-se, a Mikatys solicitará à instituição financeira o termo de cancelamento de hipoteca das unidades quitadas com recursos próprios, respeitando os prazos estabelecidos no Contrato de Compra e Venda.

O que é um condomínio?

Um condomínio é formado por um grupo de pessoas que divide uma propriedade, cada um sendo dono de uma parte do todo. Por se tratar de uma vida em comunidade, é importante respeitar as regras e os procedimentos estabelecidos, mas principalmente respeitar os vizinhos e as pessoas que convivem no condomínio, lembrando que todos possuem os mesmos direitos e deveres em relação ao todo. Para auxiliar na administração do condomínio, além do corpo diretivo a ser eleito em assembléia, existirão funcionários e uma administradora, todos capacitados para orientar e zelar pelo bom convívio em sociedade.

Após a expedição do habite-se do empreendimento, ocorre a Assembléia de Instalação do Condomínio. Nessa reunião é realizada a eleição do síndico e do conselho consultivo. Uma equipe da Mikatys, junto com a administradora do condomínio e do engenheiro da obra, acompanhará a Instalação do Condomínio e a Vistoria de toda a área comum do condomínio.

O que é Assembléia de Instalação do Condomínio?

É a primeira reunião realizada com os condôminos e a empresa indicada para administrar o condomínio, juntamente com a equipe da Mikatys. Nessa assembléia, além da eleição do corpo diretivo e aprovação da previsão orçamentária inicial, será lavrada uma ata – documento este exigido para obtenção do CNPJ, que permitirá ao condomínio praticar os atos jurídicos e fiscais necessários para a sua administração.

Quando ocorre a Instalação do Condomínio?

Após a expedição do habite-se. Você receberá o edital de convocação protocolado via correio avisando o dia, horário e local da assembléia.

Não posso comparecer à Assembléia de Instalação do Condomínio. Então, o que eu devo fazer?

Você pode enviar uma pessoa da sua confiança munida de sua procuração com firma reconhecida, que deve ser apresentada no início da assembléia. Em todo caso, após a assembléia, a administradora do condomínio enviará para você uma ata com todos os tópicos discutidos e acordados na reunião. As procurações dos condôminos que assim se fizerem representar deverão estar com firma reconhecida, nos termos do § 2º, artigo 654 do Código Civil.

Qual será a administradora do condomínio? Como ela é escolhida?

Preocupada em oferecer aos nossos clientes produtos e serviços que proporcionem comodidade e bem-estar, indicamos as administradoras mais reconhecidas do mercado, com capacidade para efetuar uma administração segura e de qualidade, à altura de seu empreendimento.

Para garantir a preservação do seu patrimônio e uma correta orientação ao corpo diretivo, a administradora deverá permanecer durante o primeiro mandato. Após esse período, a administradora poderá ser trocada por meio de votação na assembléia de condomínio.

Quais as leis e normas que regem o condomínio?

Além do Novo Código Civil (Lei nº 10.406/02), em seus artigos de 1.331 a 1.358, e da Lei nº 4.591/64, em seus artigos que não foram revogados pelo Novo Código Civil, as normas gerais de cada empreendimento estão estabelecidas na Minuta de Convenção do Condomínio, que é registrada no momento da incorporação do empreendimento.

Na assembléia posterior à de Instalação, será aprovado pelos condôminos o regulamento interno, que estabelece maiores detalhes das normas do condomínio, como horários e procedimentos, entre outros.

Como é feita a entrega da área comum?

Após a Assembléia de Instalação de Condomínio, será efetuada a vistoria e a entrega de toda a área comum do condomínio, em conjunto com representantes do corpo diretivo eleito, para a verificação e registro de eventual vício aparente.

Quando começo a pagar a taxa condominial?

Você inicia o pagamento da taxa condominial de acordo com o contrato firmado no momento da compra do seu imóvel.

Nos casos de imóveis adquiridos durante o período de construção, você inicia o pagamento após a Assembléia de Instalação do Condomínio. Nos casos de imóveis prontos, ou seja, nos quais a Assembléia de Instalação já tenha sido realizada, você inicia o pagamento a partir da data de assinatura do Contrato de Compra e Venda. Em ambos os casos, o pagamento não está vinculado ao recebimento das chaves.

Quais as garantias da Mikatys para eventuais problemas construtivos e como deverei proceder para solicitar os reparos necessários?

Conforme o Termo de Garantia, que faz parte integrante de seu contrato, os defeitos visíveis devem ser verificados no ato da vistoria de sua unidade (como defeitos de pintura, integridade de louças e metais etc.).

Para eventuais vícios ocultos decorrentes de defeitos construtivos, peças e materiais – defeitos que não podem ser detectados na vistoria – nossos clientes têm direito aos reparos e prazos estabelecidos no Termos de Garantia. Conforme estipulado por lei, as estruturas das edificações são garantidas por cinco anos a partir do Auto de Conclusão do Imóvel.

Para solicitar manutenção, você deverá entrar em contato conosco e formalizar sua solicitação, com data, nome, nº. do contrato e telefones de contato. Inicialmente, agendaremos uma visita para avaliação técnica do problema e suas causas. Constatado problema construtivo, o serviço terá início em no máximo 30 dias.

Os manuais que acompanham as chaves do imóvel contêm as informações necessárias para conservação e manutenção de sua unidade. É importante ressaltar que a garantia se extingue a qualquer tempo, quando verificada modificação ou alteração das características básicas do imóvel e/ou a inobservância das recomendações constantes nestes manuais.

O que são opções de plantas?

Em alguns empreendimentos da Mikatys você tem a possibilidade de escolher a planta que melhor se adapta ao seu estilo de vida.
Esse é um serviço chamado Opção de Planta, que tem como objetivo deixar a sua unidade de acordo com o que você deseja, do seu jeito.

Assim, ao fazer a sua escolha, entre as opções oferecidas, você tem a certeza de que o seu novo imóvel terá uma distribuição de ambientes que atenderá às suas necessidades.

São opções de disposições de ambientes definidas pela incorporadora. Algumas opções apresentadas podem ter custo adicional. Você será informado sobre os valores antes de validar a sua opção. No momento oportuno, a sua escolha poderá ser feita por meio de um documento específico que a Mikatys enviará para você.

O que são opções de acabamento?

Para personalizar ainda mais alguns ambientes do seu imóvel, a Mikatys também oferece, em alguns empreendimentos, opções de acabamento, como pisos, azulejos, louças, entre outras. Dependendo da sua escolha, a opção terá um custo adicional para você. No momento oportuno, a Mikatys entrará em contato por meio de um comunicado para que você possa confirmar sua opção.

O que é memorial descritivo?

É um documento, assinado junto com o Contrato de Compra e Venda, que contempla todos os materiais de acabamento que serão utilizados em sua unidade, chamada de área privativa.

Como faço para efetuar pagamentos?

A Mikatys lhe enviará os boletos de pagamento pelo correio próximo às datas de vencimento. Se por qualquer razão você não recebê-los, entre em contato conosco. Um dos nossos profissionais irá emitir um novo boleto para você e orientá-lo sobre como fazer o pagamento com toda segurança e garantia.

Posso antecipar parcelas ou valores do meu contrato?

Sim, quando tiver interesse em antecipar pagamentos, entre em contato conosco para que você seja orientado sobre como proceder.

Como é reajustado o meu contrato?

Todo contrato tem uma forma de reajuste.

Leia atentamente o seu contrato, que especifica detalhadamente a sua forma de reajuste.

Como faço para saber os valores dos índices praticados?

Os índices adotados são divulgados nos jornais de grande circulação. Para maior agilidade, a dica é consultá-los no site da Fundação Getúlio Vargas: www.fgv.br.

Esta correção é legal?

Sim, está prevista na lei 10.931/94 a cobrança de correção monetária para contratos imobiliários, dentre outros dispositivos legais.

O meu saldo devedor sempre aumentará?

O aumento ocorrerá sempre que houver variação positiva do índice de correção adotado. Caso essa variação seja negativa, o seu saldo devedor diminuirá na mesma proporção.

O que é Visita à Obra?

A Mikatys mantém um programa chamado Programa de Agendamento de Visitas. Por meio dele você acompanhará pessoalmente a construção do seu empreendimento, junto com a equipe de engenharia e de Relacionamento com Clientes. Durante a visita, você poderá conferir a qualidade da construção e esclarecer suas dúvidas.

Clique aqui e conheça o programa: (CRIAR LINK para O Programa de Agendamento de Visitas) NÃO ESQUECER DISSO QUANDO EU FIZER!

Quando posso visitar a obra do meu empreendimento?

O departamento de Relacionamento com Clientes enviará um convite para você informando o período disponível para a sua visita.

Durante a Visita à Obra eu poderei ir à minha unidade?

O Programa de Agendamento de Visitas foi criado para que você veja de perto a construção do seu empreendimento como um todo. No período reservado para a visita, pode ocorrer que algumas unidades não estejam prontas ou não possuam acesso seguro para uma visitação, por isso a Mikatys determina quais unidades estarão disponíveis para visita.

O que é securitização?

É a conversão de créditos futuros e outros ativos em títulos, para que estes possam ser vendidos a investidores.

Em caso de securitização, as condições pactuadas no contrato original serão mantidas, ou seja, seu contrato não terá nenhuma modificação. Entretanto, a partir da securitização, quem receberá os pagamentos será a empresa securitizadora.

A incorporadora ou banco que concedeu o empréstimo vende os títulos ou ativos a uma empresa securitizadora. Com garantia nesse crédito, a securitizadora emite Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), ou simplesmente recebíveis, postos à venda para investidores.
A securitização do crédito imobiliário pode ser feita quando a instituição financeira ou incorporadora o concedeu, de acordo com a Lei nº 9.514/97.

Recebi uma carta da Mikatys comunicando que, de agora em diante, os meus pagamentos deverão ser efetuados para outra empresa. Por quê?

A Mikatys realiza a operação de securitização de recebíveis, conforme previsto no contrato de alienação fiduciária já assinado. Com esse processo, não haverá nenhuma alteração contratual e serviços prestados pela Central de Atendimento ao Cliente. A única mudança é que você passará a pagar suas parcelas mensalmente para essa empresa, e não mais para a Mikatys. A Mikatys realiza a operação de securitização recebendo o valor da dívida do cliente, o que propicia investimentos em novos projetos.

Recebi um comunicado de que meu nome está sendo encaminhado ao SERASA. Por quê?

A razão de seu nome estar sendo incluído no SERASA é porque você está com uma parcela atrasada a mais de 30 dias, porém, tem 10 dias corridos da data da postagem para regularizar esta pendência.

A partir do momento em que eu pagar parcelas em atraso, quanto tempo leva para meu nome sair do SERASA?

Em torno de 10 dias úteis.

O que é Vistoria?

É o momento que você tem para conferir como ficou a sua unidade e se todas as instalações e acabamentos estão funcionando corretamente. Durante a Vistoria, um engenheiro o acompanhará certificando-se de que tudo estará de acordo com suas expectativas.

Quando poderei vistoriar a minha unidade?

Você será comunicado sobre o período disponível para a Vistoria da sua unidade e assim agendar, na Central de Atendimento ao Cliente, a data e o horário mais conveniente. Vale lembrar que a Vistoria é agendada no período próximo à data do habite-se, variando de empreendimento para empreendimento.

E se durante a Vistoria eu identificar algum problema?

Você preencherá uma Lista de Vistoria com a relação de itens a serem conferidos na companhia do engenheiro. Todos os apontamentos levantados serão regularizados e você será chamado para fazer uma nova Vistoria.

Em que horário eu posso vistoriar a minha unidade?

Normalmente, a Vistoria é realizada de segunda a sexta-feira, das 8h às 16h, mediante agendamento prévio conosco.

Como faço para vender imóveis da Mikatys?

Envie um e-mail para mikatys@mikatys.com.br ou nos procure pessoalmente.

Rua Frederico Simões, nº 85, Ed. Simonsen, Sala 305
Caminho das Árvores, Salvador - Bahia - BRASIL
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